二、核心考點(diǎn)之二——房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法評(píng)估包括直接評(píng)估和間接調(diào)整兩種方式。對(duì)于市場(chǎng)上能夠找到與被估資產(chǎn)完全相同的參照物，可直接將其市價(jià)作為評(píng)估值。但是，更多情況是只能找到類似參照物的價(jià)格，需要比較與被評(píng)估資產(chǎn)的差異，間接調(diào)整確定被估資產(chǎn)價(jià)值。調(diào)整因素主要包括時(shí)間因素、地域因素和功能因素和個(gè)別因素。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的核心考點(diǎn)在于修正系數(shù)（調(diào)整系數(shù)）的計(jì)算，不管題目條件如何給取，修正系數(shù)都應(yīng)該按照下列基本公式進(jìn)行計(jì)算：

　　修正系數(shù)=評(píng)估對(duì)象對(duì)應(yīng)的指標(biāo)值÷參照物對(duì)應(yīng)的指標(biāo)值

　　分子分母千萬不可顛倒，而且不一定求取修正系數(shù)時(shí)非要把分母作為100.如果一個(gè)題目中涉及諸多修正系數(shù)，那么各個(gè)修正系數(shù)之間是連續(xù)相乘的關(guān)系。

　　考例1、有一待估宗地甲需評(píng)估，現(xiàn)搜集到與宗地甲條件類似的4宗地A、B、C、D，具體情況如表1—1；表中的交易情況、區(qū)域因素及個(gè)別因素值，都是參照物與甲比較，正號(hào)表示參照物宗地條件比宗地甲條件優(yōu)，負(fù)號(hào)含義相反。數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。該城市此類用地容積率與地價(jià)關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為l時(shí)的地價(jià)增加3%.另外，該城市地價(jià)指數(shù)情況1995年至1999年每年分別為100、105、108、110、111.試求待估宗地1999年1月份的價(jià)格。（單位：元／平方米）

　　表1—1 宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況 容積率 區(qū)域因素個(gè)別因素

　　甲　　　　1999.1 0 1.2 0 0

　　A　　 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0

　　B 　　850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%

　　C 　　760 1988.1 0 1.1 0 -2%

　　D　　 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%

　　解答與分析：首先需要建立容積率地價(jià)指數(shù)表，見下表

　　容積率　　　　 1.0 　　1.1　　 1.2　　 1.3 　　1.4

　　地價(jià)指數(shù)　　　100　　 103　　 106　　 109 　　112

　　然后對(duì)參照物地價(jià)進(jìn)行修正：

　　A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）

　　B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）

　　C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）

　　D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）

　　更后確定評(píng)估結(jié)果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米

　　三、核心考點(diǎn)之三——無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法

　　收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益，再將其折算成現(xiàn)值，來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。收益法的應(yīng)用過程，實(shí)際上就是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或本金化的過程。在考核無形資產(chǎn)評(píng)估的收益法時(shí)，一定要注意折現(xiàn)的對(duì)象是無形資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的預(yù)期收益，而不是評(píng)估基準(zhǔn)日以前的歷史收益。

　　考例1、甲企業(yè)許可乙企業(yè)使用其生產(chǎn)可視對(duì)講電話的專利技術(shù)，已知條件如下：甲企業(yè)與乙企業(yè)共同享用可視對(duì)講電話專利，甲乙企業(yè)設(shè)計(jì)能力分別為150萬部和50萬部：該專利為甲企業(yè)外購(gòu)，賬面價(jià)值100萬元，已使用4年，尚可使用6年，假設(shè)前4年技術(shù)類資產(chǎn)累計(jì)價(jià)格上漲率為15%；該專利對(duì)外許可使用對(duì)甲企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于失去壟斷地位，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，預(yù)計(jì)在以后6年，甲企業(yè)減少收益按折現(xiàn)值計(jì)算為50萬元，增加研發(fā)費(fèi)用以提高技術(shù)含量、保住市場(chǎng)份額的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為10萬元。請(qǐng)?jiān)u估該項(xiàng)專利許可使用的更低收費(fèi)額（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）。

　　解答與分析：重置成本凈值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（萬元）

　　重置成本凈值分?jǐn)偮剩?0/（150+50）×100%＝25%

　　機(jī)會(huì)成本＝50+10＝60（萬元）

　　該專利許可使用的更低收費(fèi)額＝69× 25%+60＝77.25（萬元）

　　考例2、某企業(yè)決定將使用了10年的注冊(cè)商標(biāo)轉(zhuǎn)讓。據(jù)調(diào)查，該企業(yè)使用這一商標(biāo)的商品比其他企業(yè)同類商品的單價(jià)高出5元，該企業(yè)年生產(chǎn)量是900萬臺(tái)，假設(shè)目前市場(chǎng)情況表明未來5年市場(chǎng)需求量和企業(yè)生產(chǎn)量可以達(dá)到1000萬臺(tái)。假定折現(xiàn)率為10%，該商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值是多少？假設(shè)不是轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，而是通過許可使用合同將該商標(biāo)使用權(quán)許可給另一企業(yè)使用。合同約定：使用期限為5年，經(jīng)預(yù)測(cè)該企業(yè)使用該商標(biāo)后每臺(tái)產(chǎn)品可新增利潤(rùn)5元。第一年至第五年的銷售量分為20、25、30、40和 55萬臺(tái)，利潤(rùn)分成率為30%，折現(xiàn)率確定為10%，該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格是多少？

　　解答與分析：使用商標(biāo)每年可獲取的預(yù)期超額利潤(rùn)為：1000×5=5000萬元

　　將預(yù)期超額利潤(rùn)折現(xiàn)得出該商標(biāo)評(píng)估價(jià)格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（萬元）

　　年份　　新增利潤(rùn)（萬元）　折現(xiàn)系數(shù)　 折現(xiàn)值（萬元）

　　1 　　　　　100　　　　　 0.9091 　　　　 90.91

　　2 　　　　　125 　　　　　0.8264 　　　　103.30

　　3 　　　　　150 　　　　　0.7513 　　　　112.70

　　4 　　　　　200 　　　　　0.6830 　　　　136.60

　　5 　　　　　275 　　　　　0. 6209 　　　　170.75

　　合計(jì) 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614.26

　　該商標(biāo)使用權(quán)的價(jià)格=614.56×30%=184.368萬元

　　考例3、甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，擬采用對(duì)利潤(rùn)分成的方法，該專利系三年前從外部購(gòu)入，賬面成本80萬元，三年間物價(jià)累計(jì)上升25%，該專利法律保護(hù)期十年，已過四年，尚可保護(hù)六年，經(jīng)專業(yè)人員測(cè)算，該專利成本利潤(rùn)率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)重置成本為4000萬元，成本利潤(rùn)率為12.5%，通過論證分析，技術(shù)人員認(rèn)為該專利剩余使用壽命為五年，另外，通過對(duì)市場(chǎng)供求狀況及有關(guān)會(huì)計(jì)資料分析得知，乙企業(yè)實(shí)際生產(chǎn)能力為年產(chǎn)某型號(hào)產(chǎn)品20萬臺(tái)，成本費(fèi)用每臺(tái)約為400元，未來五年間產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，該產(chǎn)品由于采用了專利技術(shù)，性能有較大幅度提高，未來第一、第二年每臺(tái)售價(jià)可達(dá)500元，在競(jìng)爭(zhēng)的作用下，為維護(hù)市場(chǎng)占有率，第三、第四年售價(jià)將降為每臺(tái)450元，第五年降為每臺(tái)430元，折現(xiàn)率確定為10%.要求：根據(jù)上述資料確定該專利評(píng)估值（不考慮流轉(zhuǎn)稅因素）。

　　解答與分析：首先應(yīng)該注意的是，本例資料沒有給出所得稅稅率，應(yīng)該理解為不考慮所得稅因素對(duì)收益的影響。（此判斷方法可以推而廣之）。

　　首先確定利潤(rùn)分成率：（1）專利重置成本=80×（1+25%）=100萬元

　?。?）專利約當(dāng)投資量=100×（1+400%）=500萬元

　?。?）乙企業(yè)資產(chǎn)約當(dāng)投資量=4000×（1+12.5%）=4500萬元

　?。?）利潤(rùn)分成率=500÷（4500+500）=10%

　　確定評(píng)估值：（1）確定每年利潤(rùn)額

　　第一、第二年：（500-400）×20=2000萬元

　　第三、第四年：（450-400）×20=1000萬元

　　第五年： （430-400）×20=600萬元