要求：請采用假設開發法對該宗地市場價值進行評估。
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假定某市政府將公開拍賣一宗土地，規劃用途為住宅，土地面積5000平方米，容積率限定為4，土地使用權為70年。某開發商欲購買此地。他準備取得土地后即投資開發，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米。專業費為建筑成本的6%，開發商的成本利潤率為15%。銷售費用及稅金為樓價的5%，利息率為10%，工程完工后即可全部售出，預計每平方米售價5 500元。(利息以復利計算。不考慮折現。以“萬元”為單位，計算結果保留兩位小數，保留計算過程，(P/A，r，n)=1/r[1-1/(1+r)n]))
要求：請采用假設開發法對該宗地市場價值進行評估。
查看答案解析
【正確答案】
（1）預期樓價：5 000×4×5 500 =11 000 （萬元） （1 分）
（2）建筑費用=1 500×5 000×4=3 000（萬元） （1 分 ）
（3）專業費=3 000×6%= 180 (萬元) （1 分）
（4）銷售費用及稅金=11 000 ×5% = 550(萬元) （1 分）
（5）利潤=(地價+3 000+180 ) ×15% = 15%×地價+477 （2 分）
（6）利息=地價×[(1+10%)2-1]+3180×10%=0.21×地價+318 （2 分）
（7）地價=11 000-3 180-550-15%×地價-477- 0.21×地價-318 （2 分）
地價=4 761.03（萬元)
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