第一章　總　論

　　本章是資產評估的理論性、方法性、基本概念的章節，在歷年考試中，本章的比重較大。

　　第一節　資產評估的含義

　　一、資產評估的概念

　　資產評估是市場發展到一定階段的產物。

　　資產評估是一項動態化、市場化的社會經濟活動，它是市場經濟條件下客觀存在的經濟范疇。在我國，隨著社會主義市場經濟體制的確立和發展，資產評估作為社會性和公正性活動，在產權轉讓、企業重組、資產流動等方面發揮了重要作用，成為社會經濟生活中新興的不可缺少的行業。

　　一般地說，資產評估是指通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值的經濟活動。具體地說，資產評估是指由專門機構和人員，依據國家規定和有關資料，根據特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當的價值類型，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產價值進行評定和估算的過程。

　　通過對概念的解釋，可以看出，資產評估主要由六大要素組成，即資產評估的主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。

　　1、評估的主體是指資產評估的執行者的操作者；

　　2、評估的客體是指資產評估的對象，即被評估的資產；

　　3、評估的特定目的是指資產評估為哪一項經濟業務服務；

　　4、評估的程序是按照法定的程序，它是規范科學進行資產評估的必要條件；

　　5、評估的價值類型是對評估價值的質的規定，對不同的資產會有不同的價值類型；

　　6、科學的方法。同時，整個資產評估工作是按一定程序系統進行的。

　　資產評估的要素是一個有機組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可。而且，它們也是保證資產評估價值的合理性和科學性的重要條件。

　　二、資產評估的特點

　　充分理解和把握資產評估的特點，有利于進一步弄清資產評估的實質，對于搞好資產評估工作、提高資產評估質量具有重要意義。一般來說，資產評估具有以下特點：

　　（一）現實性

　　現實性是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產實際狀況對資產進行的評定估算。

　　資產評估基準期是指確定的資產評估價值的基準時間。由于各種資產都是處在不斷運動和變化中的，資產的數量、結構、狀態和價值也就不可能長期保持不變。因此，資產評估只能是評估某一時點的資產，它不能完全反映各個時期的資產狀況。為了科學實施資產評估，使評估結果具有可解釋性，便于客戶和公眾對其合理利用，必須確定評估基準期。評估基準期一般以“日”為基準時點，選擇與資產業務或評估作業時間較接近的時期。

　　資產評估的現實性表現在以下三個方面：

　　1、資產評估直接以現實存在作為評估的依據。

　　2、以現實狀況為基礎反映未來。

　　3、現實性強調客觀存在。

　　現實性主要把握兩點：時點和表現形勢。

　　（二）市場性

　　資產評估是來源于市場、服務于市場的活動，其市場性特點表現在市場活動中的資產交易活動發生條件下，資產評估通過模擬市場條件對資產做出評定估算和報告，并且這一估算和報告結果必須接受市場檢驗。

　　（三）預測性

　　資產評估的預測性是指用資產的未來時空的潛能說明現實。現實的評估價值必須反映資產的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產，現實評估價值是不存在的。因此，通常用未來預期收益折算來反映整體資產的現實價值，用預期使用年限和功能來評估某類資產的價值，等等，這是預測性特點的現實表現。

　　（四）公正性

　　公正性是指資產評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產業務的需要，而不是服務于相互矛盾的資產業務當事人的任何一方的需要。這說明資產評估的行為必須服務于當事人進行的經濟行為，必須滿足資產評估業務的需要，而不是滿足某一個當事方的需要。 公正性的表現有兩點：

　　一是資產評估是按公允、法定的準則和規程進行的，具有公允的行為規范和業務規范，這是公正性的技術基礎；

　　二是評估人員通常是與資產業務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。

　　（五）咨詢性

　　咨詢性是指資產評估結論是為資產業務提供的專業化估價意見，這個意見本身并無強制執行的效力，評估者只對結論本身合乎職業規范要求負責，而不對資產業務定價決策負責。事實上，資產評估為資產交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考，更終的成交價格取決于討價還價的本領。咨詢性除具有上述有限法律責任這一含義以外，還有另一含義，即資產評估是職業化專家活動，其表現是一定數量結構的專家組成專業評估機構，形成專業化的社會分工，評估活動專業化、市場化了。這種專門化、市場化的評估業擁有大量的資產市場信息，能夠更好地為資產業務的優化和實現服務。

　　三、資產評估與會計計價的區別

　　資產評估有廣義和狹義之分，廣義的資產評估包括所有涉及資產價值的行為。但是，理論的界定和實踐的運用中，我們所稱的資產評估是狹義的，反映的是在產權變動、資產流動等資產特定行為下的估價過程。因此，資產評估與會計計價具有明顯的區別，表現在以下幾個方面：

　　（一）發生的前提條件不同

　　會計學中的資產計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以企業會計主體不變和持續經營為假設前提的。而資產評估則是用于發生產權變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業生產經營活動中斷、以持續經營為前提的資產計價無法反映企業資產價值時的估價行為。明確這一區別，一方面說明資產評估并不是、也不能夠否定會計計價的歷史成本原則，因為其發生的前提條件不同；另一方面說明，在企業持續經營的條件下，隨意對企業資產進行評估，以資產評估價值替代資產歷史成本計價的做法是缺乏理論依據的。如果隨意進行評估，不僅會破壞會計計價的嚴肅性，違背歷史成本原則，還會對企業的成本和收益計算產生不利影響。當然，資產計價有時也需要根據物價變動情況進行評估。

　　（二）目的不同

　　簡單來說，會計學中的資產計價是就資產論資產，使貨幣量能夠客觀地反映資產的實際價值量。資產評估則是就資產論權益，資產評估價值反映資產的效用，并以此作為取得收入和確定它在新的組織、實體中的權益的依據。同時，會計學中資產計價的目的是為投資者、債權人和經營管理者提供有效的會計信息，資產評估價值則是為資產的交易和投資提供公平的價值尺度。

　　資產評估的目的是交易者提供價值的參考依據；會計的目的是為經營、管理者或債權人提供經濟信息的依據。

　　（三）執行操作者不同

　　資產計價是由本企業的財會人員來完成的，只要涉及與資產有關的經濟業務均需要計價。資產評估則是由獨立于企業以外的具有資產評估資格的社會中介機構完成的。二者的操作者不同。

　　當然，資產評估與會計計價也是有聯系的，會計計價有時需要以資產評估價值為依據。但資產評估與會計計價畢竟是兩個不同的經濟范疇，無論在理論上還是實際工作中都必須明確區分。

　　例如，在投資活動過程中，甲企業投資給乙企業一項資產，資產評估對該項資產進行評定，收到該項資產時，它的價值是由評估價值入賬。這說明評估價值有時也可作為會計計價的基礎和依據。當然評估的時候也需要以會計資料為基礎進行，二者相輔相成。

　　第二節　資產評估的對象

　　一、資產的含義

　　資產評估的對象，是指被評估的資產，即資產評估的客體。什么是資產，卻不是輕易可以回答的問題。作為資產評估對象的資產，有的是單項資產，有的則是若干項資產的組合體；有的是某一資產的所有權，有的則是資產的使用權，等等。我國的資產評估對象的確定，更初是以企業為主體進行研究的，當然也不排斥各項獨立形態的資產，如房地產等。就企業主體而言，會計學中的資產是指過去的交易或事項形成并由企業擁有或者控制的資源，該資源預期會給企業帶來經濟利益。在《國際評估準則》和美國的《專業評估實務統一準則》（USPAP）中，并沒有直接給出資產評估中資產的定義，但卻明確地指出了作為資產評估對象的資產與會計學中的資產存在差異性。

　　對于作為資產評估對象的資產，可以從以下幾個方面理解：

　　（一）資產是一種權利

　　面對眾多不同類型和形態的資產，要科學估算其價值，首先應判斷其價值的內容。正如《國際評估準則》中指出：從技術上說，被評估的對象是資產，它應該是所有者的權利而不是資產本身超出資產的范疇。權利表現形勢方面，它主要表現為能夠帶來的權益或能體現出的效用。評估者要評估的不是這些資源的本身，而應是這些資源某一方面的權利。

　　（二）資產是一種獲利能力

　　判斷和評估一項財產是否是資產、其價值如何，首要問題是判斷其是否具有獲利能力。如果不具備獲利能力，也就不具備資產的特征，也就無所謂價值的存在。資產的價值是由資產所具有的獲利能力決定的，它未來的獲利能力越高，它的價值越大，它未來的獲利能力越低，它的評估價值就越小。不是評估人員評估出來的。評估人員只是采用適當的方法將其價值反映出來。

　　（三）資產必須為某一主體所擁有和支配

　　資產作為具有獲利能力的權利，必須有其擁有和支配的主體，權屬問題也是資產的本質內容，例如有關定理、公式等是社會共有的財富，無從判斷其價值（再例如一些新聞）。而且，權屬模糊不清，就無法界定資產范圍，也就無從估算其價值。

　　二、資產的分類

　　為了科學地進行資產評估，應對資產評估對象按不同的標準進行合理分類。

　　（一）按資產存在形態分類

　　按資產存在的形態可以分為有形資產和無形資產。

　　有形資產是指那些具有實體形態的資產，包括機器設備、房屋建筑物、流動資產等。會計學中的固定資產，一般是以使用年限在一年以上，單位價值在規定限額以上為標準的主要勞動手段。在資產評估中，固定資產具體是指機器設備、房屋建筑物等，評估時應分別進行，因為它們具有不同的功能和特性。

　　無形資產是指那些沒有物質實體而以某種特殊權利和技術知識等經濟資源存在并發揮作用的資產，包括專利權、商標權、專有技術（非專利技術）、土地使用權、商譽等。

　　簡單理解就是有實物形態的資產是有形資產；沒有實物形態的資產，能夠發生作用的資產是無形資產。

　　（二）按資產是否具有綜合獲利能力分類

　　按資產是否具有綜合獲利能力可以分為單項資產和整體資產。

　　單項資產是指單臺、單件的資產。整體資產是指由一組單項資產組成的具有獲利能力的資產綜合體。

　　作為資產評估對象的資產，大多具有可確指的存在形態，可以單件、單臺地進行評估。例如，我們可以確切地評估廠房、機器設備的單項價值，但是，如果不是變賣單項資產，而是把企業作為商品進行買賣時。一般不能夠簡單地按單項資產的評估價值總和來交易，因而，就存在著有射于單項資產評估的整體資產評估。典型的整體資產一般是一個企業，也可以是某一車間，或者是一組無形資產的綜合體。企業整體資產不是企業各單項可確指資產的匯集，其價值也不等于各單項可確指資產價值的總額，因為企業整體資產評估所考慮的是它作為一個整體資產的生產能力或獲利能力，所以，其評估價值除了包括各單項可確指的資產價值以外，還包括不可確指的資產，即商譽的價值。

　　（三）按資產能否獨立存在分類

　　按資產能否獨立存在可以分為可確指的資產和不可確指的資產。

　　可確指的資產是指能獨立存在的資產，前面所列示有形資產和無形資產，除商譽以外都是可確指的資產。不可確指的資產是指不能獨立于有形資產而單獨存在的資產，如商譽。商譽是由于企業地理位置優越、信譽卓越、生產經營出色、勞動效率高、歷史悠久、經驗豐富、技術先進等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業的有形資產單獨存在，所以稱為不可確指的資產。

　　目前不可確指的資產只有商譽。

　　（四）按資產的流動性分類

　　按資產的流動性可以分為短期資產和長期資產。資產的流動性決定其變現性，流動性越活，變現性就活，償債能力就活。流動性弱，變現性差，償債能力弱。短期資產（如流動性）的變現性較活，而長期資產（如固定資產、無形資產）的變現性較弱。

　　資產評估中的評估對象是評估的基本要素，它是直接評估的客體。

　　第三節　資產評估的價值類型

　　一、資產評估的特定目的

　　資產評估的特定目的是指被評估資產即將發生的經濟行為。同樣的資產，因為評估的特定目的不同，其評估值也不相同。

　　資產評估的特定目的對資產評估的影響表現在兩個方面：

　　一是在什么樣的條件下，即資產發生怎樣的經濟行為時應該評估和可以評估；

　　二是不同的經濟行為決定了評估價值類型的差異，引致資產評估結果的差異。

　　我國資產評估實踐表明，資產評估的特定目的主要有：資產轉讓；企業兼并；企業出售；企業聯營；股份經營；中外合資、合作；企業清算；抵押擔保；企業租賃；債務重組等等。

　　1、資產轉讓：資產轉讓是指資產擁有單位有償轉讓其擁有的資產，通常是指轉讓非整體性資產的經濟行為。

　　2、企業兼并：企業兼并是指一個企業以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接收其他企業的產權，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體的經濟行為。

　　3、企業出售：企業出售是指獨立核算的企業或企業內部的分廠、車間及其他整體資產產權出售行為。

　　4、企業聯營：企業聯營是指國內企業、單位之間以固定資產、流動資產、無形資產及其他資產投入組成各種形式的聯合經營實體的行為。

　　5、股份經營：股份經營是指資產占有單位實施股份制經營方式的行為，包括法人持股、內部職工持股、向社會發行不上市股票和上市股票。

　　6、中外合資、合作：中外合資、合作是指我國的企業和其他經濟組織與外國企業和其他經濟組織或個人在我國境內舉辦合資或合作經營企業的行為。

　　7、企業清算：包括破產清算、終止清算和結業清算。

　　8、抵押：抵押是指資產占有單位，以本單位的資產作為物質保證進行抵押而獲得貸款的經濟行為。

　　9、擔保：擔保是指資產占有單位，以本企業的資產為其他單位的經濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。

　　10、企業租賃：企業租賃是指資產占有單位在一定期限內，以收取租金的形式，將企業全部或部分資產的經營使用權轉讓給其他經營使用者的行為。

　　11、債務重組：債務重組是指債權人按照其與債務人達成的協議或法院的裁決同意債務人修改債務條件的事項。

　　二、資產評估的價值類型

　　（一）價值類型的作用

　　價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質的規定。價值類型在資產評估業務中具有重要的作用，表現在：

　　1、價值類型是影響和決定資產評估價值的重要因素。資產評估價值是某項資產在特定條件下的價值表現，其價值含義不同，結果也不一樣。而不是資產本身的特定價值和內在價值。例如，一臺機器設備，用于投資行為的評估和用于銷售變現行為的評估，其價值含義不同，評估值也不一樣。用于銷售變現行為，該資產的使用價值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價值的判斷；用于投資行為的評估，則只是考慮該機器設備在新投資企業中是否有用及其有用程度。顯然，這時需求者及其市場條件就會產生差異。

　　2、價值類型制約資產評估方法的選擇。價值類型實際上是評估價值的一個具體標準，為了獲得某種標準的評估價值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法。在現實工作中，我國更多地采用的是成本法，市場法和收益法的應用相對較少。

　　事實上，評估方法本身只是估算評估價值的一種思路，價值類型確定后直接制約著方法應用中各種指標、參數的判斷和選擇。

　　3、明確評估價值類型，可以更清楚地表達評估結果，可以避免報告使用者誤用評估結果。任何評估結果都是有條件的，不同的，評估目的、市場條件決定其價值含義是不同的，評估價值也不相同。評估師在評估報告中明確其提出的評估價值的類型，可以使委托方更清楚地使用評估價值，這樣也可以規避評估師的責任。

　　（二）價值類型的類別

　　價值類型的種類或表述，有代表性的觀點有兩種：一種是將價值類型分為現行市價、重置成本、收益現值和清算價格，這是我國理論界比較早的具有代表性的觀點。另一種則是根據《國際評估準則》，將價值類型區分為市場價值以及市場價值以外的價值類型。現在，第二種觀點在現實中得到廣泛應用。

　　一、是將價值類型分為現行市價、重置成本、收益現值和清算價格，這是我國理論界比較早的具有代表性的觀點。

　　1、重置成本是指現實市場條件下，重新構建一項全新資產所耗費的貨幣支出。重置成本的前提是資產處于在用狀態，一方面反映資產已經投入使用，另一方面反映資產能夠繼續使用，對所有者具有使用價值。

　　2、現行市價是指資產在公開市場上的售賣價格。

　　公開市場應具備以下四個條件：（1）有自愿的買者和賣者；（2）買者和賣者的地位平等；（3）買者和賣者都有獲得足夠市場信息的機會和時間（4）買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而并不是在強制的、受限制的情況下進行的。

　　影響現行市價的主要因素有三個方面：

　　（1）基礎價格；（2）供求關系；（3）質量因素。

　　3、收益現值

　　收益現值是根據資產未來預期獲利能力的大小，以適當的折現率將未來的收益折現為現值。

　　收益現值類型適用的前提條件首先是資產要投入使用，同時投資者投入的目的是為了預期收益。

　　4、清算價格：清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。

　　其一，因經營失利而導致破產的企業，必然會急于將資產轉讓或拍賣；

　　其二，這種交易活動只要取決于買方，占有主動權的買方必定極力壓低成交價格，以從中獲取利益。

　　清算價格一般取決于下列幾個因素：

　　（1）資產的通用性。專用設備的清算價格一般會大幅度低于其市場價格。一個具有某一特殊屬性（使用價值）的財產對于所有者來講并不具有特殊價值。

　　（2）清算時間的限制。一般地，清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大，清算價格會越高。

　　二、是根據國際評估準則，將價值類型區分為市場價值及市場價值以外的價值。

　　1、市場價值。關于市場價值的定義，無論《國際評估準則》，還是美國的《專業評估統一標準》，以及英國、澳大利亞的評估手冊等，盡管在一些詞匯表達方面有差異，但基本含義是一致的。因此，我們可以直接采用《國際評估準則》中的定義《國際評估準則》中，市場價值定義為：自愿買方和自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　對于市場價值的理解，應著重從以下三個方面把握：

　　（1）公開和公平的市場條件。即所指市場價值是在公開和公平的市場條件下形成的，市場條件不局限于某事件發生或某人發生，同時，當事人是在信息充分掌握的基礎上做出的。公開市場是指一個競爭性的市場，交易各方進行變易的唯一目的在于更大限度的追求經濟利益，交易各方掌握必要的。市場信息，具備較為充裕的時間，對被評估資產具有必要的專業知識，交易條件公開并且不具有排他性。

　　（2）當事人是理性的。當事人充分掌握信息，不受任何壓力，理性條件下做出的選擇

　　（3）市場價值是價值估計數額。

　　除了市場價值以外，其他的價值類型種類繁多，各個國家也不一樣。根據現實的必要性和可行性，主要還有在用價值、投資價值、持續經營價值、清算價格、保險價值、課稅價值等。

　　2、在用價值。在用價值是指特定資產在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值，而并不考慮該資產的更佳用途或資產變現所能實現的價值量。

　　3、投資價值。投資價值是指資產對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。這一概念將特定的資產與具有明確投資目標、標準的特定投資者或某一類投資者結合起來。

　　在資產評估中，投資價值是依據其投資需求條件，針對特定投資者評估某項投資的投資價值。與市場價值相比，投資價值是個人的價值，它未必是市場價值。投資價值反映特定投資者與一項投資兩者之間的主觀關系。雖然投資價值和市場價值參數可能相似，但它和市場價值在概念上不同。如果投資者需求條件為市場典型條件，投資價值可能和市場價值相同。

　　4、持續經營價值。持續經營價值是指在持續經營條件下公司的價值。持續經營價值假設現有資產將被用于產生未來現金流并且不會被出賣。投資者考慮持續經營價值，并將它與生產終止時的資產價值對比。如果持續經營價值超過生產終止時的生產價值，那么進行經營是有意義的。

　　5、清算價格。清算價格是指在非公開市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。其一，因經營失利而導致破產的企業，必然會急于將資產轉讓或拍賣；其二，這種交易活動只要取決于買方，占有主動權的買方必定極力壓低成交價格，以從中獲取利益。

　　6、保險價值。保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。保險價值是保險單條款中記載或認同的某項資產損失或資產群價值的一部分損失。

　　7、課稅價值。是指根據稅法中規定的與征納稅收相關的價值定義所確定的價值。

　　（三）價值類型的決定因素

　　價值類型問題一直是評估業界的焦點和難點。但至少已在下列方面達成共識：一是價值類型是必需的；二是資產評估過程開始就應確定價值類型，價值類型指導資產評估過程始終；三是每一種價值類型必須定義。

　　決定和影響價值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：

　　1、評估的特定目的（經濟行為）；

　　2、市場條件；

　　3、資產功能及其狀態。

　　上述三項因素是一個有機整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后直接影響市場條件，進而也影響資產功能和狀態。比如，資產在發生售賣的經濟行為下，直接決定了市場中需求者的范圍。通常情況下，資產評估特定目的不同，評估價值也不一樣，這種差異本身就是由于特定目的引致的價值類型不同造成的。但需要進一步說明的是，評估師也可以根據委托者的要求選擇價值類型。一般地，企業破產、資產拍賣，我們可以選擇清算價格，但也可以根據委托者要求選擇采用市場價值類型。根據對市場價值概念的分析，國際評估界似乎對市場價值具有更大的偏好性，它是一種理想化的評估價值。當然，價值類型選擇不同，直接影響評估價值數額。而且，不同價值類型下的評估價值與實際資產交易值的差異度是不同的。如果企業破產評估選用清算價格這種價值類型，實際處置時，處置值和評估值差異就會很小；而如果選用市場價值類型時，處置值和評估值差異就會較大。可見，同樣評估目的，不同價值類型的評估值所表現的實際交易值與評估值的差異程度不同。強調說明的是，評估價值與資產交易值之間存在差異是正常的現象，因為交易過程中的許多因素并非評估師所應考慮的內容，委托方使用評估價值時，應注意分析二者差異的原因。當然，這樣并不是評估者對評估值就沒有責任了，其仍然應對形成評估值的因素及參數選擇方面負責。

　　第四節　資產評估的假設

　　假設對任何學科都是重要的，相應的理論觀念和方法都是建立在一定假設的基礎之上的。資產評估與其他學科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的。適用資產評估的假設有以下幾種：

　　一、繼續使用假設

　　從資產評估角度看，繼續使用假設是指資產將按現行用途繼續使用，或轉換用途繼續使用。對這類資產的評估，就要從繼續使用的假設出發，不能按資產拆零出售零部件所得收入之和進行估價。

　　二、公開市場假設

　　公開市場是指發達與完善的市場條件。公開市場假設是基于市場客觀存在的現實，即資產在市場上可以公開買賣，不論資產的買者或賣者都希望得到資產更大更佳效用。

　　所謂更大更佳效用是指資產在可能的范圍內，用于更有利又可行和法律上允許的用途。這種資產的更大更佳效用可以是現時的，也可以是潛在的。在評估資產時，按照公開市場假設處理或作適當調整才有可能使資產收益更大。資產的更大更佳效用，由資產主體；具體特定條件以及市場供求規律所決定。

　　三、清算（清償）假設

　　清算（清償）假設是指資產所有者在某種壓力下被強制進行整體或拆零，經協商或以拍賣方式在公開市場上出售。這種情況下的資產評估具有一定的特殊性，適應強制出售中市場均衡被打破的實際情況，資產評估價值大大低于繼續使用或公開市場條件下的評估值。

　　在資產評估中，由于資產未來效用不同而形成了“三種假設”。在不同假設條件下，評估結果各不相同。在繼續使用假設前提下要求評估資產的繼續使用價值；在公開市場假設前提下要求評估資產的公平市場價值；在清算假設前提下要求評估資產的清算價格。因此，資產評估人員在評估業務活動中要充分了解、分析、判斷、認定被評估資產更可能的效用，以便得出有效結論。

　　第五節　資產評估的原則

　　資產評估的原則是調節資產評估委托者、評估業務承擔者以及資產業務有關權益各方在資產評估中的相互關系，規范評估行為和業務的準則。包括兩個層次的內容，即資產評估的工作原則和資產評估的經濟原則。

　　一、資產評估的工作原則

　　（一）獨立性原則

　　獨立性原則要求在資產評估過程擺脫資產業務當事人利益的影響，評估工作應始終堅持獨立的第三者立場。評估機構應是獨立的社會公正性機構，不能為資產業務各方的任何一方所擁有，評估工作不應受外界干擾和委托者意圖的影響。評估機構和評估人員不應與資產業務有任何利益上的聯系。

　　（二）客觀性原則

　　客觀性原則是指評估結果應有充分的事實為依據。評估人員要從實際出發，認真進行調查研究，在評估過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態度和采用科學的方法。評估的指標具有客觀性，評估過程中的預測、推理和邏輯判斷等只有建立在市場和現實的基礎資料上，才具有意義。

　　（三）科學性原則

　　科學性原則是指在資產評估過程中，必須根據評估的特定目的，選擇適當的價值類型和方法，制定科學的評估實施方案，使資產評估結果科學合理。資產評估方法的科學性，不僅在于方法本身，更重要的是必須嚴格與價值類型相匹配。價值類型的選擇是以評估的特定目的為依據，它對評估方法具有約束性，不能以方法取代價值類型，以技術方法的多樣性和可替代性模糊評估價值類型的唯一性，影響評估結果的合理性。

　　另外，科學性原則還要求資產評估程序科學合理。資產評估業務不同，其評估程序也有繁簡的差異。因此，應根據評估本身的規律性和國家有關規定，結合資產評估的實際情況，確定科學的評估程序。這樣才能既有利于節約人力、物力和財力，降低評估成本；又有利于提高評估效率，保證評估工作順利進行。

　　（四）專業性原則

　　專業性原則要求資產評估機構必須是提供資產評估服務的專業技術機構。資產評估機構必須擁有一支由工程、技術、營銷、財務會計、法律和經濟管理等多學科的專家組成的資產評估專業隊伍；這支專業隊伍的成員必須具有良好的教育背景、專業知識和豐富的經驗，這是確保資產評估方法正確、評估結果公正的技術基礎。此外，專業性原則還要求資產評估行業內部存在專業技術競爭，以便為委托方提供廣闊的選擇余地。這是確保資產評估公平的市場條件。

　　二、資產評估的經濟原則

　　（一）貢獻原則

　　貢獻原則是指某一資產或資產的某一構成部分的價值，取決于它對其他相關的資產或資產整體價值的貢獻，或者根據當缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。貢獻原則要求在評估一項由多個資產構成的整體資產的價值時，必須綜合考慮該項資產在整體資產構成中的重要性，而不是孤立地確定該項資產的價值。

　　（二）替代原則

　　替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產時，更低價格的資產需求更大。這是因為，有經驗的買方對某一資產不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。評估時，某一資產的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。

　　（三）預期原則

　　預期原則是指在資產評估過程中，資產的價值可以不按照過去的生產成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產評估價值的高低取決于實現資產的未來效用或獲利能力。一項資產取得時的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估值就不會很大。預期原則要求在進行資產評估時，必須合理預期其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。

　　資產評估的各經濟原則是相互聯系的，在評估過程中應綜合運用這些原則，以保證資產評估工作效率的提高和評估結果的合理性。

　　應當說明的是，被評估資產的價值，客觀存在的是一個量，而人們對它的評估又是一個量。資產評估就是通過對資產的全面認識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產客觀價值完全一致，那是很難的，資產評估者的目標或任務應是努力縮小這個差距。

　　第六節　資產評估的程序

　　一、資產評估程序的定義

　　資產評估程序是指資產評估機構和人員執行資產評估業務、形成資產評估結論所履行的系統性工作步驟。資產評估程序由具體的工作步驟組成，不同的資產評估業務由于評估對象、評估目的、資產評估資料收集情況等相關條件的差異，評估人員可能需要執行不同的資產評估具體程序或工作步驟，但由于資產評估業務的共性，各種資產類型、各種評估目的的資產評估業務的基本程序是相同的。通過對資產評估基本程序的總結和規范，可以有效地指導評估人員開展各種類型的資產評估業務。

　　資產評估程序有狹義和廣義之分，狹義的資產評估程序是從資產評估機構和人員接受委托開始，到向委托人或相關當事人提交資產評估報告書結束。廣義的資產評估程序是從承接資產評估業務前的明確資產評估業務基本事項開始，到資產評估工作檔案歸檔結束。

　　按照廣義的資產評估程序分析，資產評估程序包括以下主要環節：

　　1、明確資產評估業務基本事項；

　　2、簽訂資產評估業務約定書；

　　3、編制資產評估計劃；

　　4、資產勘查與現場調查；

　　5、收集資產評估資料；

　　6、評定估算；

　　7、編制和提交資產評估報告書；

　　8、資產評估工作檔案歸檔。

　　二、資產評估程序的重要性

　　資產評估程序的重要性表現在：

　　（一）資產評估程序是規定資產評估行為、提高資產評估業務質量和維護資產評估服務公信力的重要保證

　　資產評估機構和人員不論執行何種資產類型、何種評估目的的資產評估業務，都應當履行必要的資產評估程序，按照工作步驟有計劃地進行資產評估。這樣做不僅有利于規范資產評估機構和人員的執業行為，而且能夠有效地避免由于機構和人員水平不同而導致的在執行具體資產評估業務中可能出現的程序上的重要疏漏，切實保證資產評估業務質量。恰當的資產評估程序對于提高資產評估機構業務水平乃至資產評估業整體業務水平具有重要意義。另一方面，作為一項專業性較強的中介服務工作，評估人員履行嚴格的評估程序也是贏得客戶和社會公眾信任、提高評估行業社會公信力的重要保證。

　　（二）資產評估程序是相關當事方評價自查評估服務的重要依據

　　由于資產評估結論是相關當事方進行決策的重要參考依據之一，因此資產評估服務必然引起相關當事方的關注，包括委托人、資產占有方、資產評估報告使用人、相關利益當事人、司法部門、證券監督及其他行政監督部門、資產評估行業主管協會以及社會公眾、新聞媒體等。資產評估程序不僅為資產評估機構和人員執行資產評估業務提供了必要的指導和規范，也為上述相關當事方提供了評價資產評估服務的重要依據，也是委托人、司法和行政監管部門及資產評估行業協會監督資產評估機構和人員、評價資產評估服務質量的主要依據。

　　（三）恰當執行資產評估程序是資產評估機構和人員防范執業風險、保護自身合法權益、合理抗辯的重要手段之一。

　　它是資產評估人員防范風險，在資產評估過程中，首先要履行好自己的程序。例如社會上有些評估機構或評估人員沒有履行好程序，這并不是評估機構和人員單方面的責任，也有委托方與客戶之間的影響。

　　三、資產評估程序的內容

　　（一）明確資產評估業務基本事項

　　明確資產評估業務基本事項是資產評估程序的第一個環節，明確資產評估的對象，業務所涉及的經濟行為；資產評估的委托方和資產的占有方的基本情況。明確基本事項時應該明確其經營地址、經營執照的范圍、性質、主要涉及經濟行為的資產的結構等。例如，注冊資本有50萬，經濟情況不太好，進行資產評估時，資產量突然與實際的資產量有很大的落差，此時就應考慮資產的來源。評估資產中評估的對象是否真實存在。注冊資本有50萬，賬上固定資產只有40萬，被評估資產為70萬元的固定資產，此時要考慮70萬元的被評估資產是否存在資產評估的風險。

　　（二）簽訂資產評估業務約定書

　　切實規定雙方的權利和義務。這是進行資產評估必要的程序，它是規范和約束雙方當事人之間利益和責任的關系。首先要規定委托方、評估對象以及評估基準日的日期、評估的目的；雙方在執行期間有什么樣權利和義務；規范資產評估過程中的收費問題及費用的支付方式；報告出具的日期、份數。更后雙方當事人蓋章簽字具有法律效力。那當然特殊情況可在資產評估業務約定書中說明、披露。

　　（三）編制資產評估計劃

　　應確定工作的期間、時間段、人員的配備、所需資料來源、何時接觸等相互協調的過程。這是保證資產評估業務能夠順利進行、提高效率的重要保證。

　　（四）資產勘查與現場調查

　　資產的現場勘察首先應與對方進行配合。一般情況應先由對方出具資產評估清查明細表，對于重要的資產應與管理層或技術的維護層取得及時聯系，更好的了解資產現有的情況，或在使用中的一些情況。目的是對這項資產有很好的確認。主要勘察數量與規格型號和技術狀況以及目前的使用情況等等。

　　（五）收集資產評估資料

　　收集資產評估資料要與被評估資產相協調。要根據評估對象收集相關資料。比如要評估一輛車，要知道這輛車的型號、狀況等。

　　（六）評定估算

　　資料與現場勘察的結果進行匯總、整理、評估。評估是根據評估目的而言的，評估目的確定其價值類型，價值類型選用適當的方法，根據收集到的資料的數值依據，就可以得到評估價值也就是被評估資產的評估結果。

　　（七）編制和提交資產評估報告書

　　評估結果出來以后，就編制資產評估報告書。資產評估報告書是評估機構提交給委托方的重要的法律性文書，這時對于委托方來說表明資產評估工作基本結束。

　　（八）資產評估工作檔案歸檔

　　資產評估是市場經濟行為，是市場條件下產生的業務。這項業務受市場檢驗如果存在一些問題時，應有充分的依據，這就表現在工作底稿、工作檔案中。可以隨時查閱有充分的理由證明這個評估是中介性服務機構優質的服務，并且這個評估并沒有受到當事人權益的影響（是客觀公正的、所做出的評估結論是有事實依據的，到工作底稿中都可查閱）

　　四、履行資產評估程序的基本要求

　　資產評估機構和人員在履行資產評估程序時，應遵循以下基本要求：

　　1、資產評估機構和人員應當在國家和資產評估行業規定的范圍內，建立、健全資產評估程序制度。由于資產評估機構和人員專業勝任能力、經驗各自不同，所承接的主要業務范圍和職業風險也各有不同，各資產評估機構應當結合本機構實際情況，在資產評估基本程序的基礎上進行細化等必要調整，形成本機構資產評估程序制度，并在資產評估執業過程中切實可行，不斷完善。

　　2、資產評估機構和人員執行資產評估業務，應當根據具體資產評估項目的情況和資產評估程序制度，確定并履行適當的資產評估程序，不得隨意簡化或刪減資產評估程序。資產評估機構和人員應當而且僅當在執行必要資產評估程序后，形成和出具資產評估報告書。

　　3、資產評估機構應當建立相關工作制度，指導和監督資產評估項目經辦人員及助理人員實施資產評估程序。

　　4、如果由于資產評估項目的特殊性，資產評估機構和人員無法或沒有履行資產評估程序中的某個基本環節。如在損害賠償評估業務中評估對象已經毀失，無法進行必要的現場勘查，或受到限制無法實施完整的資產評估程序，資產評估機構和人員應當考慮這種狀況是否會影響到資產評估結論的合理性，并在資產評估報告書中明確披露這種狀況及其對資產評估結論可能具有的影響，必要時應當拒絕接受委托或終止資產評估工作。

　　另一種情況是無法履行就應該終止資產評估工作。有時進行資產評估時會有很多資料、資產不能很好的提供相關的產權證明、存放證明、實際與清查表中不符的情況下，這時完全有權利終止該項資產評估工作。

　　5、資產評估機構和人員應當將資產評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產評估程序執行情況在資產評估報告中予以披露。

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